Privatimmobilien: Die Aufteilung Ihrer Immobilie -Der Grundriss muss zu Ihren Tagesabläufen passen-

Hallo zusammen zu einem neuen Artikel im Privatimmobilienbereich!

Die Raumaufteilung, die Anzahl und die Lage der einzelnen Räume innerhalb des Gebäudes sowie die Nutzungsmöglichkeiten der Zimmer prägen das Wohlbefinden oft stärker als man annimmt. Zu allererst sollten Sie sich darüber im Klaren sein, ob Sie (und Ihre Familie!) ein sehr lebendiges oder eher ein ruhiges Familienleben bevorzugen. Auch wenn Sie bei dieser Frage ad hoc in die eine oder andere Richtung tendieren sollten Sie sich noch einmal über die daraus resultierenden Konsequenzen Gedanken machen. Ein lebendiges Familienleben, welches sich durch einen offenen Grundriss fördern lässt, mag im ersten Moment ein schöner Gedanke sein (man liebt seine Familie ja in der Regel) birgt aber auch einige Tücken. Wenn sich alle Familienmitglieder mehr oder weniger in einem Raum aufhalten steigt gewöhnlich die Lautstärke in diesem Bereich. Auch wenn das Essen in einer offenen Küche zubereitet wird könnte der eine oder andere Bewohner sich durch Gerüche belästigt fühlen. Häufig wirkt so ein Raum gesamt gesehen nicht so aufgeräumt, da verschiedene Lebensbereiche fließend ineinander übergehen (schmutziges Geschirr in der Küche, angefangene Hausaufgaben am Esstisch, der Laptop an einem anderen Tisch usw.). Wenn Sie (und die restlichen Bewohner) jedoch über ein starkes Nervenkostüm und eine hohe Toleranz verfügen hat diese Grundrissform selbstverständlich auch einige große Vorteile. Die Familie ist häufiger zusammen, Sie haben beim Kochen die Kinder im Blickfeld und stehen nicht isoliert von allen anderen Familienmitgliedern in der Küche. Außerdem ist immer Leben in der „Bude“. Ein weiterer Vorteil ist, dass große offene Räume hell, frei und repräsentativ wirken (zumindest wenn sie aufgeräumt sind). Mit einem klassischen Grundriss verhält es sich gegenläufig. Sie haben Ihre Ruhe und die Räume in denen Sie Gäste empfangen lassen sich leichter aufgeräumt halten. Jeder bekommt seinen eigenen Rückzugsbereich und Essen und Leben sind klar voneinander getrennt. Kleinere „reine“ Wohnzimmer wirken zwar nicht ganz so repräsentativ, jedoch erzeugen sie häufig ein gemütlicheres Ambiente. Die Kehrseite eines klassischen Grundrisses liegt auf der Hand. So führt ein geschlossener Grundriss zu mehr Anonymität und Sie könnten sich eingeengt fühlen.

Sie sehen, der Grundriss gibt erst einmal vor wie viel Platz für die Gemeinsamkeit und wie viel für das Alleinsein vorhanden ist. Auch wird durch selbigen ein nicht unwesentlicher Punkt bestimmt, nämlich wo und wie viel Stellfläche vorhanden ist (Abstellmöglichkeiten, Platz für Schränke usw.).

Auch unter Ansprüchen der einzelnen Bewohner sollte der Grundriss geprüft werden. Wollen Sie alleine oder mit Ihren Eltern einziehen (diese bevorzugen es vielleicht eine ruhige Rückzugsecke zu haben), wollen Sie auch im Haus arbeiten oder nur wohnen? Und wie sieht es in 10 oder 20 Jahren aus?

Selbstverständlich gibt es ja nicht nur die beiden Extreme, sondern auch Mischformen. Sie sollten sich generell darüber Gedanken machen, in welche Richtung Sie eher tendieren.

Bevor Sie allerdings ein Haus wegen dem Grundriss „ausmustern“ sollten Sie immer auch einen Gedanken dazu verwenden, um zu prüfen, ob dieser sich vielleicht an Ihre Präferenzen anpassen lässt. Vorausgesetzt die Immobilie verfügt über ausreichend Gesamtfläche ist es meistens möglich Wände zu verschieben, Wände zu entfernen oder neue zu erschaffen. Auch Schiebeelemente können eine Lösung sein, um Wände temporär nutzen zu können. Fragen Sie einfach bei Ihrem Makler, Handwerker, Architekten oder bei dem Eigentümer nach.

Nachdem Sie sich nun (hoffentlich) ausreichend Gedanken zum Öffnungsgrad Ihrer Immobilie gemacht haben gehen wir auf den zweiten Punkt, die Zimmeranzahl, ein. Hier müssen Sie sich im Klaren sein, wie viele Zimmer Sie benötigen (heute und in Zukunft). Als Faustregel kann man festhalten, dass jede Familienpartei (Ehepaar, jedes einzelne Kind, Eltern usw.) mindestens einen Raum haben sollte. Die zusätzliche Anzahl der Räume hängt wiederum ganz von Ihren individuellen Vorlieben (und dem Budget) ab. Überlegen Sie sich, ob und wie viel Raum Sie zum Arbeiten, für Hobbies, Gäste, das Familienleben, den Empfang von Gästen usw. benötigen.

Ebenfalls sollten Sie prüfen, ob die Anzahl der Bäder für Ihre Familie ausreicht, da zu wenig Badezimmer erfahrungsgemäß morgens zu Ärger und Hektik führen können. Auch hierbei besteht häufig die Möglichkeit eins nachzurüsten, wenn die notwendigen Leitungen liegen und ausreichend Platz vorhanden ist.

Der dritte Bereich, der hier behandelt werden soll, betrifft die Lage der Räume in dem Gebäude. Dabei sollten Sie sich Gedanken darüber machen, wie Ihr Tag abläuft. Verstärkt sollten Sie auf kurze Wege mit klaren Zuordnungen achten. Wenn Sie z.B. Ihr Büro im Untergeschoss haben wäre es sinnvoll, wenn es dort auch ein WC gibt (in einigen Häusern ist das Gäste-WC im 1. OG; d.h. Sie müssten jedes Mal Ihre Arbeit unterbrechen und 2 Etagen laufen). Auch die Frage, ob Eltern und Kinder auf einer Ebene sein sollen sollte vorab geklärt sein. V.a., wenn Ihre Kinder noch sehr klein sind ist es nicht ratsam diese im Erdgeschoss schlafen zu lassen, während das eigene Domizil sich unter dem Dach befindet. Zwei weitere Beispielfragen sollen illustrieren, warum diese Frage in Ihren Gedanken verankert sein sollte:
- Wie weit ist die Speisekammer von der Küche entfernt (im Keller oder direkt an der Küche)?
- Stört es vielleicht Ihren Partner, wenn Sie Ihr Arbeitszimmer direkt neben dem Schlafgemach haben und auch abends noch Kundengespräche führen (wird er oder sie vielleicht durch die Geräusche geweckt)?

Der letzte Punkt, der innerhalb dieses Themas angesprochen werden soll ist die Nutzungsmöglichkeit der Räume. Dieser Punkt ist v.a. dann wichtig, wenn Sie vorhaben länger in dem Haus zu wohnen und es nicht so schnell wieder verkaufen wollen. Sie sollten sich darüber Gedanken machen, ob und, wenn ja, wie viele Personen in dem Haus leben sollen (Kinder, Eltern usw.), ob Sie dort auch arbeiten möchten und ob Sie häufiger Besuch empfangen. Wenn Sie ein Haus gefunden haben, in dem genug Räume sind ist es immer eine Überlegung wert, ob und wie Sie die Räume nutzen können, wenn die Kinder ausziehen, Sie in Rente gehen oder ähnliches. Eventuell ist es sinnvoll jetzt zwei kleine Zimmer für die Kinder zu haben und diese nach dem Auszug selbiger zu einem großen Gästezimmer zusammenzulegen (damit genug Platz ist, wenn Ihre Kinder Sie samt Enkelkindern besuchen). Aus einem Büro im Untergeschoss lässt sich womöglich ein schöner Wellnessbereich oder eine separate Einliegerwohnung machen, wenn Sie Ihre berufliche Tätigkeit beenden. Danken Sie darüber nach, wie Sie die Räume in einigen Jahren nutzen möchten! Hierbei ist es auch sinnvoll einen Blick in die Baupläne zu werfen, um zu überprüfen, welche Wände sich verschieben oder zusammenlegen lassen.

Ich wünsche Ihnen einen guten Start in die neue Woche!

Ihr Andreas Heller

Beispiel für einen Grundriss

Privatimmobilien: Die Lage -Das entscheidende Kriterium für den Preis-

Hallo zusammen!

Eine alte Maklerregel besagt, dass es drei Faktoren gibt, die den Marktwert einer Immobilie determinieren: Lage, Lage, Lage.

Diesem Grundsatz kommt bis heute wesentliche Bedeutung zu. Die eigentliche Entscheidung, was mit dem vorhandenen Budget gekauft werden soll entscheidet sich in diesem Punkt (eine Ausnahme bildet hierbei der Personenkreis, dem keine finanziellen Restriktionen zugrunde liegen, diese Gruppe kann sich frei entscheiden und alles auf ihre individuellen Bedürfnissen anpassen). Grundsätzlich müssen Sie sich darüber im Klaren sein, dass die signifikantesten Preisunterschiede aufgrund der Lage zustande kommen. So kann man z. B. in einem sehr ländlichen Gebiet ein 250 m² großes freistehendes Einfamilienhaus auf einem großen Grundstück zu einem Fünftel (!) des Preises erwerben den man für ein 100 m² großes Reiheneckhaus in der Münchener Innenstadt bezahlen müsste (vergleichen Sie einfach mal verschiedene Angebote bei www.immobilienscout24.de). Sie sehen also wie gravierend die preislichen Differenzen nur aufgrund des Faktors Lage sein können.

Nun stellt sich die Frage, was eine „gute“ Lage von einer „schlechten“ Lage unterscheidet.

Bei dieser Bewertung sollten Sie in Frage kommende Lagen von zwei Perspektiven betrachten:

- Die Vogelperspektive: Hierbei sollten Sie Ihr Augenmerk vor allem auf übergeordnete demographische und wirtschaftliche Aspekte der Region richten. Kernfragen sind die nach der wirtschaftlichen Struktur, dem Einkommensniveau, Arbeitslosenquote, großinfrastrukturelle Anbindung, Naherholungsmöglichkeiten, Kultur-, und Freizeitangebote und die Umweltqualität. Gute Quellen, um sich vorab zu informieren sind u.a. das Statistische Bundesamt, regionale Bürgerbüros, die IHK oder auch die Gutachterausschüsse der einzelnen Gebiete (zu finden unter www.gutachterausschuss.de).

- Die Froschperspektive: Nun sollten Sie in die Betrachtung der Mikrolagen des in Frage kommenden Gebietes einsteigen. Die zentralen Punkte, um beurteilen zu können welcher Ortsteil oder welche Straßen „besser“ oder „schlechter“ angesehen werden sind: Bevölkerungsstruktur in der Nachbarschaft (älter oder jünger, sozialer Standard), Nachbarbebauung, Parks/Grünanlagen, Lautstärke im Umfeld, Ärzte, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, gepflegte oder verwahrloste Umgebung.

All diese Aspekte sollten Sie unter Berücksichtigung Ihrer persönlichen Präferenzen (Wo arbeiten Sie? Haben Sie Kinder? Wohnen Freunde/Verwandte in der Nähe? Brauchen Sie gezwungenermaßen eine Bahnanbindung? Wie flexibel sind Sie in diesen Punkten?) überprüfen. Diese erste Einschätzung ist, wie Sie sich wahrscheinlich schon denken können, erst mal sehr subjektiv. Um ein noch besseres Gefühl für die Wertigkeit einer Lage zu bekommen sollten Sie einen genauen Blick auf die Marktsituation werfen. Im Endeffekt bestimmen immer Angebot und Nachfrage die Preise! Oft wird Ihre subjektive Einschätzung in die richtige Richtung tendieren, jedoch gibt es auch Überraschungen, die z.B. auf ein besonderes Renomée einer Lage zurückzuführen sein können (so können einzelne Aspekte der Mikrolage wesentlich stärker ins Gewicht fallen als andere). Eine gute Möglichkeit sich hierüber zu informieren ist einen Makler mit gutem Ruf in dem Gebiet zu fragen oder auch sich mit Bewohnern, der in Frage kommenden Gebieten, zu unterhalten (diese wohnen oft schon lange dort und können Ihnen Insiderinformationen geben, die Sie sonst nirgendwo bekommen).

Eine Alternative zu großen Städten, die meistens ein stark gehobenes Preisniveau aufweisen (außer in den „sozialen“ Brennpunkten) sind Städte und Gemeinden „vor den Toren“ der Metropolen. Hier gibt es auch häufig sehr gute homogene Lagen, die sich in der Lebensqualität denen der Großstädte ähneln oder sie sogar übertreffen.

Bedenken Sie bitte auch, dass die Preise zumeist „nur“ für den Kauf und den Wiederverkauf wichtig sind. Wenn Sie also eine Immobilie für den Rest Ihres Lebens kaufen wollen ist die Wertstabilität/-steigerung nicht so entscheidend, wie wenn Sie in ein paar Jahren wieder verkaufen wollen.

Auch sollten Sie versuchen etwas über die Zukunftsaussichten der Lage zu erfahren (etwa, ob eine laute Umgehungsstraße vor Ihrer Haustür geplant ist oder ob es aufwertende Baumaßnahmen in der Umgebung gibt/geben wird). Informationen hierüber können Sie beispielsweise beim Bauamt/Stadtplanungsamt einholen.

Sollte Ihre Zahlungsbereitschaft in irgendeiner Weise begrenzt sein (wie bei 99,9% der Bevölkerung) müssen Sie sich überlegen in wie weit Sie bei der Lage Kompromisse zugunsten des Hauses (größer, schöner usw.) eingehen wollen und umgekehrt. Machen Sie sich hierüber unbedingt Gedanken!

Die zentrale Frage, die Sie sich (bei Eigennutzung) auf jeden Fall stellen sollten (egal wie wertig die Lage von „Anderen“ angesehen wird) ist diese:

Können Sie sich vorstellen, dass Sie sich in dieser Umgebung wohlfühlen und heimisch werden?

Denn wenn dieser Punkt nicht erfüllt ist, ist alles andere irrelevant und Sie sollten die Finger davon lassen! Wenn er jedoch erfüllt ist sollten Sie sich zu 90% dafür entscheiden (10% betreffen Wertstabilität/-steigerung)

Beste Grüße,

Andreas Heller

Anlageimmobilien: Grundlegende Begriffe / Kennzahlen oder "Wie liest man ein Exposé?"

Hallo zusammen!

Der heutige Beitrag richtet sich vor allem an Personen, die sich gerade in der Anfangsphase der Anlageimmobiliensuche befinden. Wenn Sie also darüber nachdenken, ob eine Immobilie als Kapitalanlage in Frage kommt und Sie sich einige Exposés zukommen lassen, um diese Assetklasse für sich zu prüfen, dann ist es natürlich von besonderer Bedeutung, dass Sie die verwendete Terminologie verstehen und wissen, wie die Daten auf dem Exposé zu deuten sind.

Um Ihnen dabei eine Hilfestellung zu geben sind im Folgenden einige Begriffe und Kennzahlen aufgeführt, von denen Ihnen, je nach Immobilienart, sicherlich einige in den Exposés begegnen werden:

Jahresnettokaltmiete (JNKM) - Hinter dieser Zahl verbirgt sich die Gesamtsumme der Monatskaltmieten (gesamte eingehende monetäre Mittel abzüglich der Nebenkosten) x 12, die den Jahrescashflow (ohne Berücksichtigung von eventuell anfallenden Zinsen / Instandhaltungsmaßnahmen / Mietausfällen usw.) repräsentiert, also das Geld, das am Ende des Jahres zur weiteren Verwendung bereit steht; wird im Optimalfall als Soll- und Ist-Wert ausgewiesen (siehe unten).

Faktor / Multiplikator - Eine sehr beliebte Kennzahl sowohl in der Bewertung von Anlageimmobilien als auch zum Vergleich mehrerer Möglichkeiten (verschiedene Immobilien / Standorte). Er wird meist als Rohertragsfaktor ausgewiesen und sagt aus, wie viele Jahresnettokaltmieten der betrachteten Immobilie (zum aktuellen Stand der Kaltmieten) nötig sind, um den "reinen" Kaufpreis (ohne Kaufnebenkosten oder Fremdkapitalkosten) zu amortisieren.

Rendite - Versteht sich als Bruttoanfangsrendite (ohne Berücksichtigung von Kaufnebenkosten, Instandhaltungs-/Modernisierungs-/Sanierungskosten, Mieterhöhungen usw.) und wird errechnet, indem entweder die JNKM durch den Kaufpreis oder 100 durch den Faktor dividiert wird.

Ist - Die durch den aktuellen Vermietungsstand tatsächlich erzielte JNKM und ihre korrespondierenden Kennzahlen (Faktor / Rendite); Achtung: eventuelle Mietausfälle werden hier oft nicht berücksichtigt und sollten gesondert erfragt werden (selbst bei einer Ist JNKM von 100.000 EUR kann es vorkommen, dass tatsächlich nur 95.000 EUR "reinkommen", da Mieter gelegentlich die Miete nicht zahlen/mindern [sei es gerechtfertigt oder nicht]).

Soll - Die durch Vollvermietung theoretisch zu erzielende JNKM und ihre korrespondierenden Kennzahlen (Faktor / Rendite); gelegentlich wird hier auch die zu erzielende JNKM unter Berücksichtigung einer anstehenden oder sofort möglichen Mieterhöhung genannt (dies sollten Sie vorab klären!).

Vermietbare Fläche - Gesamte Fläche, die vermietet werden kann (dies kann Wohnfläche, aber auch Büro- und/oder Lagerfläche o.Ä. sein).

Grundstücksgröße (Grst.) - Die Zahl sagt aus, wie groß die gesamte mitverkaufte Grundstücksfläche ist (unabhängig davon in wie viele Flurstücke [Parzellen] sich das Grundstück untergliedert); ein MFH kann beispielsweise mit 3 Flurstücken in Verbindung stehen/verkauft werden (1 Flurstück mit dem Haus, 1 Flurstück mit Garagen und ein Anteil an einem Flurstück mit Verkehrsfläche).

m²-Preis - Diese Zahl sagt aus, wie viel jeder einzelne Quadratmeter vermietbare Fläche kostet (Formel: Preis : Vermietbare Fläche); relevant, um verschiedene Angebote zu vergleichen/kalkulieren (insbesondere mit Neubau-/Sanierungskosten); Hierzu ein kurzes Beispiel: Wenn Sie eine Bestandsimmobilie für 750 EUR/m² angeboten bekommen und anhand des Zustandes kalkulieren, dass die Sanierungs-/Modernisierungskosten ca. 250 EUR/m² betragen, dann kostet Sie ein Haus, dass dem (von Ihnen festgelegtem) modernisierten Standard entspricht 1.000 EUR/m². Dies können Sie nun mit dem m²-Preis eines Neubaus im selben Standard vergleichen (auch Kosten für das Grundstück sind zu beachten, nicht nur die "reinen" Baukosten!). Wenn diese höher sind, z.B. 1.500 EUR/m² ist der Kauf einer Bestandsimmobilie in Erwägung zu ziehen (wirtschaftlich sinnvoller!). Natürlich existieren viele weitere Argumente sowohl für und gegen Bestandsimmobilien als auch für und gegen Neubauimmobilien, jedoch geht es an dieser Stelle nur um die Erörterung der Kennzahl.

Zentralitätskennziffer (auch Einzelhandelszentralität) - Sie kennzeichnet das Verhältnis aus dem örtlichen/städtischen Einzelhandelsumsatz zur vor Ort vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft; ein Wert von 100 bedeutet, dass der Einzelhandelsumsatz der vorhandenen Kaufkraft entspricht; Werte unter 100 bedeuten, dass mehr Geld außerhalb der Stadt/des Ortes ausgegeben wird als dort an Kaufkraft besteht (monetäre Mittel fließen aus der Stadt ab) während Werte über 100 bedeuten, dass mehr Geld an dem Ort ausgegeben wird als Kaufkraft vorhanden ist (monetäre Mittel fließen der Stadt zu); generell gilt "umso höher, umso besser"; diese Kennzahl ist vor allem für Retailobjekte, Einkaufszentren und weitere Einzelhandelsobjekte relevant; sollte diese Ziffer nicht im Exposé stehen, sollten Sie sie erfragen (insbesondere, wenn Sie beabsichtigen eine Einzelhandelsimmobilie zu erwerben), z.B. beim Makler, der IHK, der Wirtschaftsförderung oder der GfK; die Zentralität sollte immer in Verbindung mit der Kaufkraft betrachtet werden.

Kaufkraftindex - Im Zusammenhang mit Anlageimmobilien gibt der Kaufkraftindex (auch: Kaufkraftzahl oder Kaufkraftkennziffer) einer Region (in Exposés meist einer Stadt oder Gemeinde) das Kaufkraftniveau dieser Region pro Einwohner oder Haushalt im Vergleich zum nationalen Durchschnitt an. Der nationale Durchschnitt hat dabei den Normwert 100. Beträgt z.B. der Kaufkraftindex je Einwohner einer Stadt 93, so liegt er unterhalb des Durchschnitts, d.h. die Einwohner in dieser Stadt verfügen dann im Mittel nur über 93% der durchschnittlichen Kaufkraft eines Bundesbürgers.

Diese Aufzählung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit.

Bitte beachten Sie, dass es u.U. vorkommen kann, dass (bewusst oder unbewusst) die Angaben durch andere Inputvariablen "verfälscht" werden (sehr selten). Fragen Sie bei Bedenken kurz nach, ob die Faktoren/Renditen auch wirklich auf die Jahresnettokaltmiete berechnet wurde (und nicht auf Warmmieten o.Ä.) und ob Zentralitätskennziffer und Kaufkraftindex aktuell sind!

Ich hoffe, dass ich mit diesem Artikel ein bisschen Licht ins Dunkele bringen konnte.

Beste Grüße,
Andreas Heller

Anlageimmobilien: Die wichtigsten Immobilienklassen und ihre Bedeutung

Liebe Leser,

im heutigen Beitrag geht es um die diversen Kategorien von Anlageimmobilien. Gerade am Anfang der Suche nach einer Immobilie als Kapitalanlage werden Sie mit diversen Terminologien in Berührung kommen, die die unterschiedlichen Immobilien klassifizieren sollen. Um in diesem Bergiffswirrwarr den Überblick zu behalten werden im Folgenden die bedeutsamsten Immobilienkategorien aufgeführt und ihre Bedeutung kurz erörtert:

Mehrfamilienhaus (MFH) - reines Wohngebäude mit mehreren Einheiten (Wohnungen / Appartements)

Wohn- und Geschäftshaus (WGH) - Gebäude, in dem Wohneinheiten und Gewerbeeinheiten (Ladenlokale, Büroflächen, Praxen) vereint sind (mindestens eine Wohn- und eine Gewerbeeinheit); Achtung: Gelegentlich werden auch reine MFH unter dieser Kategorie subsummiert!

Wohnblock - Ein Wohnblock besteht aus mehreren direkt (!) aneinandergrenzenden (rechtlich selbstständigen, mit eigenen Hausnummern versehenen) Mehrfamilienhäusern (ähnlich einer Reihenhausbebauung). Diese Bauweise nennt man übrigens auch geschlossene Bebauung.

Wohnanlage (WAG) - Als Wohnanlage bezeichnet man in der Regel eine Ansammlung von mehreren Mehrfamilien- und/oder Wohn- und Geschäftshäusern, die sich in unmittelbarer räumlicher Nähe zueinander befinden (z.B. 5 MFH, die sich auf nebeneinander liegenden Grundstücken befinden)

Immobilienportfolio - Bündelung von mehreren Immobilien in einem Angebot / "Paket"; hierbei kann es sich um unterschiedliche Immobilienformen handeln, die geografisch nicht verbunden sein müssen (z.B. ein MFH in Köln, 2 WGH in Dortmund und eine Lagerhalle in München oder 10 WGH verstreut in einer Stadt)

Bürogebäude - Gebäude, in dem sich ausschließlich Büroflächen befinden

Ärztehaus - Sonderform des Bürogebäudes; anstelle von Büroflächen befinden sich jedoch hier ausschließlich (oder größtenteils) Arztpraxen und andere Flächen, die dem medizinischem Bereich zugeordnet werden können (z.B. Physiotheraphie)

Retailobjekt -  reine Retailobjekte beheimaten nur Gewerbeflächen, die dem Einzelhandel (Geschäft mit Endverbrauchern) zuzuordnen sind (auch Discounter, Supermärkte, Kaufhäuser)

Gastronomieimmobilien - Gebäude, die für gastronomische Zwecke genutzt werden (z.B. Restaurants)

Hotel - Gebäude mit Beherbergungs- und Verpflegungsbetrieb

Halle (Industrie/Lager) - Wie der Name schon sagt, handelt es sich um eine Halle (entweder Produktion oder Lager)

Einkaufszentrum (EKZ) - als Einkaufszentrum im engeren Sinne bezeichnet man eine als Einheit geplante, errichtete und verwaltete Konzentration von Einzelhandels-, Gastronomie- und Dienstleistungsbetrieben unterschiedlicher Branchen (gelegentlich auch mit Kinos, Fitnesscentern usw.); da es hierbei diverse Unterklassifikationen und Abgrenzungen gibt, werde ich in einem gesonderten Artikel genauer auf diese Klasse eingehen

Fachmarktzentrum (FMZ) - Sonderform des Einkaufszentrums; meist eingeschossige Ansammlung von min. vier mittel- bis großflächigen Fachmarkt- oder fachmarktähnlichen Geschäften aus verschiedenen Einzelhandelsbranchen in einem Gebäudekomplex, der zumeist über ein ein großes Parkplatzangebot verfügt und von einem Eigentümer betrieben wird; häufig befindet sich auch eine Filiale einer Supermarkt- oder Lebensmitteldiscounterkette in einem Fachmarktzentrum

Einfamilienhaus (EFH), Doppelhaushälfte (DHH), Reihenhaus (RHS) - Klassische Wohnhäuser für 1-2 Familien; nur bedingt als Kapitalanlageklasse genutzt / geeignet

Eigentumswohnung (ETW) - einzelne Wohnung in einem Mehrfamilien- oder Wohn- und Geschäftshaus; häufige Einstiegsform für kleine Kapitalanleger

Da viele unterschiedliche Personen mit diversen EDV-Systemen in der Immobilienwirtschaft arbeiten, ist eine trennscharfe Abgrenzung der einzelnen Klassen schwierig, jedoch sollten die oben angeführten Kategorien einen guten Anhaltspunkt geben. Gelegentlich sind auch Mischformen zu beobachten, z.B. ein Bürogebäude mit einem kleinen Café im Erdgeschoss.

Ich hoffe Ihnen damit einen hilfreichen Überblick über die diversen Immobilienklassen gegeben zu haben!

Mit besten Grüßen,
Andreas Heller

Bsp. für ein EKZ - Galleria Vittorio Emanuele II

Hotelimmobilie in Stockholm

Privatimmobilien: Wie wollen Sie leben? – Die wichtigsten Fragen vor Beginn der zielgerichteten Suche nach dem eigenen Wohnglück – Teil II

Herzlich Willkommen zum zweiten Teil von "Wie wollen Sie leben?"!

Nachdem im letzten Beitrag die ersten grundlegenden Fragen zur Suche nach einer privat genutzten Immobilie erörtert wurden, geht es heute um Gedankenanstöße zu den Themenbereiche "Größe, Schnitt, Ausstattung, Zeitplan und Finanzen".

Hier sind einige weitere Fragen, die Sie sich vor der Suche stellen sollten:

Wie viele Räume in welcher Größe benötigen Sie und welchen Zweck sollen diese erfüllen?
Wie viele Personen ziehen ein? Sollen die Zimmer eher groß und repräsentativ oder klein und gemütlich sein? Oder möchten Sie einen gesunden Mix aus beidem (z.B. großer Wohn-/Essbereich und kleine gemütliche Kinderzimmer)? Haben Sie platzintensive Hobbies? Bedenken Sie bei der Auswahl der in Frage kommenden Immobilien auch immer die Möglichkeit, dass sich viele Grundrisse bedürfnisgerecht verändern lassen, wenn ausreichend Gesamtfläche vorhanden ist!

Welche Gesamtfläche wird benötigt?
Machen Sie sich ernsthafte Gedanken dazu und ziehen Sie zur Not Freunde zu Rate, wenn Sie denn Platzbedarf planen (häufig braucht man mehr oder weniger Platz als man ad hoc schätzt)! Bedenken Sie bei der Immobilienauswahl auch immer die gebotenen Möglichkeiten (Aufstocken, Anbauen, Ausbauen usw.).

Wie soll Ihr Traum geschnitten sein?
Hierzu sollten Sie den möglichen Grundriss hinterfragen? Generell gibt es zwei Richtungen die eingeschlagen werden können:
- Offener Grundriss – Dies ist die moderne und aktuell gefragtere Variante. Sie bringt zumeist viel Trubel, ein munteres Familienleben und eine kommunikative Umgebung mit sich.
-  Klassischer Grundriss – Dieser ist vor allem in älteren Gebäuden zu finden. Er bietet sich an, wenn Sie ein Freund von Ruhe, Entspannung und Intimität sind.
Generell sind auch hier Mischformen möglich, z.B. durch einen offen gehaltenen Hausmittelpunkt und geschlosseneren Rückzugsmöglichkeiten.

Welche Ausstattungsmerkmale wollen Sie unbedingt haben, welche wären nice-to-have und welche dürfen auf keinen Fall da sein (oder müssten im Zweifel geändert werden)?
Welche Bodenbeläge finden Sie schön und benötigen Sie für die Atmosphäre Ihrer Wahl? Haben Sie viele Autos und benötigen dafür ausreichend Stellfläche? Wie müssen die Bäder gestaltet sein (Größe, Farbe, Tageslicht)? Usw.

Welche weiteren Details sind Ihnen besonders wichtig zum Wohlfühlen und auf welche können Sie getrost verzichten?

Wann beabsichtigen Sie umzuziehen?
Auch diese Überlegung ist äußerst wichtig. Wenn Sie erst in 2 Jahren den Wohnort wechseln wollen hat es wenig Sinn sich schon Immobilien anzuschauen, da dann immer die Gefahr besteht, dass Sie Ihre Traumimmobilie finden, diese Ihnen aber „vor der Nase weggeschnappt wird“, da Sie jetzt noch nicht kaufen können/wollen. Es ist aber durchaus sinnvoll den Markt vorab schon im Internet zu verfolgen, um ein Gespür für Angebot und Nachfrage in Ihren Wunschregionen zu bekommen! Eine gute Möglichkeit dieses Gespür zu entwickeln ist auch sich an ortsansässige Makler zu wenden, da diese Ihnen häufig mehr über Angebot und Nachfrage vermitteln können und Sie Ihre Suche daraufhin modifizieren können.

Eine leidliche, jedoch enorm wichtige Frage vorab ist die nach der Finanzierbarkeit und dem möglichen Budget.
Sie sollten sich vorab genau im Klaren sein, wie Ihre finanziellen Möglichkeiten ausgestaltet sind! Prüfen Sie alle in Frage kommenden Quellen und Besprechen Sie den Rahmen gegebenenfalls vorab mit einem Finanzinstitut. Es gibt kaum etwas Ärgerlicheres als wenn Sie nach langer Suche endlich Ihre Wunschimmobilie gefunden haben und dann feststellen müssen, dass diese außerhalb des Möglichen liegt.  Bedenken Sie in diesem Rahmen auch, worauf Sie generell zu verzichten bereit wären, um Ihr Budget zu erhöhen. Ein weiterer Vorzug, wenn Sie genau wissen, welcher Betrag realisierbar ist besteht darin, dass Sie schneller und flexibler agieren können. Erfahrungsgemäß werden Eigentümer Ihnen eine Immobilie eher reservieren, wenn sie wissen, dass eine allgemeine Finanzierungszusage oder ein Kapitalnachweis vorliegt (im Zweifel kann dies Ihnen den entscheidenden Vorteil gegenüber einem anderen Interessenten sichern!).

In welchen Punkten sind Sie bereit welche Kompromisse einzugehen?
Da Sie jetzt fast alle Informationen über Ihre eigenen Bedürfnisse haben ist es an der Zeit diese in eine Rangfolge zu bringen und sich zu überlegen in welchem Umfang Kompromisse möglich sind. DAS perfekte Traumhaus zu finden ist nahezu unmöglich, aber Sie sollten dem schon möglichst nahe kommen. Es gibt einige Komponenten, die die zur Verfügung stehende Zeit der Suche beeinflussen (Job, Familie, Finanzen, aber auch der Wille das eigene Heim so schnell wie möglich bewohnen zu können). Generell gilt: Umso kürzer der Zeitrahmen, umso mehr Kompromisse muss man eingehen. Dies würde Sie jedoch nicht so stark von einer Entscheidung abschrecken und Sie trotzdem zum bestmöglichen Ergebnis führen, wenn Sie vorab eine Struktur der möglichen Kompromisse erstellt haben!

Sind alle Personen, die mit Ihnen einziehen werden derselben Meinung wie Sie?
Sprechen Sie sich unbedingt mit allen Beteiligten ab, wie sie die vorgelagerten Fragen beantworten würden und finden Sie Kompromisse mit denen alle gut leben können. Bedenken Sie: Nichts ist schlimmer als wenn man mitten im Suchprozess, oder noch schlimmer nach abgeschlossenem Kauf, feststellt, dass eine Person überhaupt nicht mit der Auswahl leben kann und dauerhafter Streit und schlechte Laune vorprogrammiert sind!

Je genauer Ihre persönlichen Wohnwünsche formuliert sind, umso einfacher und erfolgreicher wird Ihre Suche!

Ein kleiner Rat am Rande:
Achten Sie auf Ihr Gefühl, denn dieses ist Ihr bester Ratgeber!
Der Wohlfühlfaktor wird auf Dauer immer über den rationalen Kriterien stehen!

Ich hoffe, dass Ihnen die beiden Artikel über "Wie wollen Sie leben?" gefallen haben und dass Sie einige Anregungen für Ihre private Suche übernehmen konnten.

Im nächsten Artikel werde ich mich dem Kernthema des Blogs "Anlageimmobilien" widmen, jedoch werden in Zukunft auch weitere Artikel zu Themenbereichen des privaten Immobilienkaufs veröffentlicht werden, die Sie hoffentlich auch interessieren werden.

Beste Grüße,

Andreas Heller

Privatimmobilien: Wie wollen Sie leben? – Die wichtigsten Fragen vor Beginn der zielgerichteten Suche nach dem eigenen Wohnglück – Teil I

Hallo zusammen!

Schon damals, zu Zeiten meiner Tätigkeit als Makler für Privatimmobilien, habe ich mich öfter mit dem Gedanken beschäftigt einen Immobilienblog zu schreiben, in dem ich Ihnen einige Tipps, Informationen und Denkanstöße für die Suche nach der passenden Immobilie an die Hand gebe. Inzwischen arbeite ich im Anlagesektor und möchte diesen Blog auch schwerpunktmäßig mit Informationen aus diesem Bereich aufbauen, jedoch habe ich noch ein paar Artikel über (eigengenutzte) Privatimmobilien, die ich gelegentlich mit einstreuen werde, um meinen Blog für Sie zu bereichern.

Heute möchte ich gerne mit einigen Denkanstößen starten, die Ihnen auf dem Weg zu Ihrer privaten Traumimmobilie helfen können:

Bevor Sie sich auf die spannende und anspruchsvolle Suche nach einem neuen Eigenheim machen ist es sinnvoll sich vorzubereiten, damit Sie hinterher auch Freude mit Ihrer neuen Heimat haben. Die meisten unvorbereiteten Menschen besichtigen zahllose Immobilien und verlieren irgendwann den Spaß bei einer der wundervollsten und die Lebensqualität entscheidend veränderten Suche. In diesem Beitrag soll Ihnen geholfen werden, dass Ihre Suche nicht ewig dauert und auch nicht irgendwann in einer verzweifelten B- oder C-Wahl endet. Wenn Sie das Projekt „Eigenheim zum Wohlfühlen“ ernsthaft starten möchten sollten Sie sich unbedingt die nachfolgenden Fragen stellen, um herbe Enttäuschungen, Streitereien und unnötige Zeitverschwendung zu vermeiden:

Am Anfang sollte immer die Frage stehen, warum Sie ein neues Eigenheim suchen!
Enormer Bedeutung (auch im Bezug auf die folgenden Fragen) erlangt in diesem Zusammenhang die Frage nach Ihren Motiven und deren Gewichtung. Die Hauptmotive, denen besondere Beachtung geschenkt werden sollte sind:
- Ansehen und Prestige
- Geborgenheit und Sicherheit
- Bequemlichkeit und Komfort
- Abenteuerlust
- Bereicherung (Geld/Miete einsparen und Wertzuwachs)
- Gesundheit (z.B. altersgerechtes Wohnen)
- Soziale Komponenten (gegenüber Familienmitgliedern, Freunden/Gästen, aber auch im Bezug auf ökologische Nachhaltigkeit)

Ein äußerst bedeutsamer Punkt, den es danach zu bedenken gilt ist die Lage!
Was muss in der Nähe sein, was wäre schön? Gibt es bestimmte Präferenzen bezüglich der Lage und worin sind diese begründet (warum unbedingt diese Lage und eine andere nicht? Haben Sie sich gewissenhaft mit der Begründung auseinandergesetzt?)? Wie wichtig sind Ihnen Wiederverkaufswert und Wertsteigerung (diese sind in Top-Lagen natürlich wesentlich besser als in mittleren bis schlechten Lagen). Last but not least: Welche Lage liegt im Bereich des Möglichen und wie hoch ist die Bereitschaft starke Abstriche beim Haus zugunsten der Lage in Kauf zu nehmen (häufig bekommt man in guten Lagen freistehende Einfamilienhäuser zum Preis von mittleren Eigentumswohnungen in Top-Lagen!)?

Suchen Sie nach dem Haus fürs Leben, einem Mehrgenerationenhaus, Wohnen und Arbeiten unter einem Dach oder nach einer ersten Einstiegsimmobilie?
Sie sollten sich im Klaren darüber sein, was Ihnen das Haus im Bezug auf Ihre momentane sowie zukünftige Lebenssituation bieten soll. Auch wenn ein Haus oder eine Wohnung gewöhnlicher weise eine große finanzielle Belastung mit sich bringt bedeutet das nicht, dass Sie Ihr ganzes Leben dort verbringen müssen. Wiederverkauf ist immer eine Möglichkeit, um Flexibilität in Ihrem Leben zu bewahren! So können Sie sich eventuell am Anfang Ihrer Karriere „nur“ eine Einstiegsimmobilie erlauben, jedoch fünf Jahre später schon in ein großes Einfamilienhaus umziehen. Berücksichtigen Sie Ihre Familienplanung, Ihre finanziellen Mittel und Ihre berufliche Zukunft bei der Entscheidung! Vielleicht lohnt es sich auch die eigenen Eltern oder Schwiegereltern mit ins Boot zu holen und ein Mehrgenerationenhaus zu erwerben.

Sind Sie bereit Eigentum zu erwerben, welches umfangreiche Modernisierungs-/Sanierungsarbeiten erfordert oder wollen Sie mit nur kleineren Veränderungen einziehen?
Überlegen Sie sich, ob es Ihnen eventuell Spaß machen könnte ein umfangreicheres „Projekt“ anzugehen (eventuell mit handwerklichen Eigenleistungen) oder ob Sie dazu gar keine Muße haben. Auch den Zeitfaktor bis zum gewünschten Bezug sollten Sie in diese Entscheidung mit einfließen lassen!

Präferieren Sie eine bestimmte Wohnform oder einen bestimmten Stil?
Bungalow, freistehendes Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Eigentumswohnung mit oder ohne Garten, Loft. Jugendstil, Bauhausstil, 70er, 80er, 90er, futuristisch, herrschaftlich – Was kommt in Frage? Was passt zu Ihnen?

Im nächsten Beitrag geht es weiter mit dem zweiten Teil von "Wie wollen Sie leben?".

Beste Grüße,

Andreas Heller

Herzlich Willkommen zu Andi's Immobilien Blog!

Sehr geehrte Leserschaft,

ich heiße Sie herzlich Willkommen auf meinem Blog über Immobilien.

Eins Vorweg: Dieser Blog soll nicht als weiter Verkaufsseite für Immobilien verstanden werden, denn das soll sie definitiv nicht sein!

In diesem Blog möchte ich Ihnen, verehrte Leser, einen Mehrwert in Form von interessanten Artikeln (sowohl Grundlagen als auch speziellere Themen) über den Kauf und die Bewirtschaftung von Immobilien bieten. Schwerpunktmäßig werde ich mich hierbei auf Gewerbeimmobilien (Bürogebäude, Retail usw.), Wohn- und Geschäftshäuser (WGH), reine Mehrfamilienhäuser (MFH) sowie Wohnanlagen konzentrieren, jedoch auch ab und zu auf Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen eingehen. Einige Wissensbereich der Immobilienwirtschaft bieten zusätzlich Schnittmengen zwischen den diversen Immobilienklassen, z. B. das Grundbuch, der Energieausweis oder einige Themenbereiche der Sanierung/Instandhaltung.

Ich hoffe, dass ich, meiner Intention folgend, für jeden, der Interesse an Immobilien hegt, einige Themen aufgreifen kann, die Ihnen helfen bessere Entscheidungen zu treffen und/oder Ihren "Wissensdurst" zu stillen.

Auf eine Vorstellung meiner Person verzichte ich an dieser Stelle und verweise auf die Rubrik "über mich".

Ich freue mich schon sehr auf vitale Diskussionen mit Ihnen in den Kommentarbereichen der einzelnen Artikel!

Genug des Vorgeplänkels...Ich wünsche Ihnen/Euch viel Spaß mit meinem Blog und hoffe, dass Sie einige Themen finden, die für Sie von Interesse/Nutzen sind!

Beste Grüße,

Andreas Heller

P.S.: Der Blog ist zwar nicht als Verkaufsplattform konzipiert, jedoch können Sie sich selbstverständlich gerne an mich wenden, wenn Sie professionelle Beratung und/oder Kontakte für den An- und Verkauf von Immobilien jeglicher Art wünschen (ich arbeite mit dem Netzwerk von Engel & Völkers).