Eine alte Maklerregel besagt, dass es drei Faktoren gibt, die den Marktwert einer Immobilie determinieren: Lage, Lage, Lage.
Diesem Grundsatz kommt bis heute wesentliche Bedeutung zu. Die eigentliche Entscheidung, was mit dem vorhandenen Budget gekauft werden soll entscheidet sich in diesem Punkt (eine Ausnahme bildet hierbei der Personenkreis, dem keine finanziellen Restriktionen zugrunde liegen, diese Gruppe kann sich frei entscheiden und alles auf ihre individuellen Bedürfnissen anpassen). Grundsätzlich müssen Sie sich darüber im Klaren sein, dass die signifikantesten Preisunterschiede aufgrund der Lage zustande kommen. So kann man z. B. in einem sehr ländlichen Gebiet ein 250 m² großes freistehendes Einfamilienhaus auf einem großen Grundstück zu einem Fünftel (!) des Preises erwerben den man für ein 100 m² großes Reiheneckhaus in der Münchener Innenstadt bezahlen müsste (vergleichen Sie einfach mal verschiedene Angebote bei www.immobilienscout24.de). Sie sehen also wie gravierend die preislichen Differenzen nur aufgrund des Faktors Lage sein können.
Nun stellt sich die Frage, was eine „gute“ Lage von einer „schlechten“ Lage unterscheidet.
Bei dieser Bewertung sollten Sie in Frage kommende Lagen von zwei Perspektiven betrachten:
- Die Vogelperspektive: Hierbei sollten Sie Ihr Augenmerk vor allem auf übergeordnete demographische und wirtschaftliche Aspekte der Region richten. Kernfragen sind die nach der wirtschaftlichen Struktur, dem Einkommensniveau, Arbeitslosenquote, großinfrastrukturelle Anbindung, Naherholungsmöglichkeiten, Kultur-, und Freizeitangebote und die Umweltqualität. Gute Quellen, um sich vorab zu informieren sind u.a. das Statistische Bundesamt, regionale Bürgerbüros, die IHK oder auch die Gutachterausschüsse der einzelnen Gebiete (zu finden unter www.gutachterausschuss.de).
- Die Froschperspektive: Nun sollten Sie in die Betrachtung der Mikrolagen des in Frage kommenden Gebietes einsteigen. Die zentralen Punkte, um beurteilen zu können welcher Ortsteil oder welche Straßen „besser“ oder „schlechter“ angesehen werden sind: Bevölkerungsstruktur in der Nachbarschaft (älter oder jünger, sozialer Standard), Nachbarbebauung, Parks/Grünanlagen, Lautstärke im Umfeld, Ärzte, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, gepflegte oder verwahrloste Umgebung.
All diese Aspekte sollten Sie unter Berücksichtigung Ihrer persönlichen Präferenzen (Wo arbeiten Sie? Haben Sie Kinder? Wohnen Freunde/Verwandte in der Nähe? Brauchen Sie gezwungenermaßen eine Bahnanbindung? Wie flexibel sind Sie in diesen Punkten?) überprüfen. Diese erste Einschätzung ist, wie Sie sich wahrscheinlich schon denken können, erst mal sehr subjektiv. Um ein noch besseres Gefühl für die Wertigkeit einer Lage zu bekommen sollten Sie einen genauen Blick auf die Marktsituation werfen. Im Endeffekt bestimmen immer Angebot und Nachfrage die Preise! Oft wird Ihre subjektive Einschätzung in die richtige Richtung tendieren, jedoch gibt es auch Überraschungen, die z.B. auf ein besonderes Renomée einer Lage zurückzuführen sein können (so können einzelne Aspekte der Mikrolage wesentlich stärker ins Gewicht fallen als andere). Eine gute Möglichkeit sich hierüber zu informieren ist einen Makler mit gutem Ruf in dem Gebiet zu fragen oder auch sich mit Bewohnern, der in Frage kommenden Gebieten, zu unterhalten (diese wohnen oft schon lange dort und können Ihnen Insiderinformationen geben, die Sie sonst nirgendwo bekommen).
Eine Alternative zu großen Städten, die meistens ein stark gehobenes Preisniveau aufweisen (außer in den „sozialen“ Brennpunkten) sind Städte und Gemeinden „vor den Toren“ der Metropolen. Hier gibt es auch häufig sehr gute homogene Lagen, die sich in der Lebensqualität denen der Großstädte ähneln oder sie sogar übertreffen.
Bedenken Sie bitte auch, dass die Preise zumeist „nur“ für den Kauf und den Wiederverkauf wichtig sind. Wenn Sie also eine Immobilie für den Rest Ihres Lebens kaufen wollen ist die Wertstabilität/-steigerung nicht so entscheidend, wie wenn Sie in ein paar Jahren wieder verkaufen wollen.
Auch sollten Sie versuchen etwas über die Zukunftsaussichten der Lage zu erfahren (etwa, ob eine laute Umgehungsstraße vor Ihrer Haustür geplant ist oder ob es aufwertende Baumaßnahmen in der Umgebung gibt/geben wird). Informationen hierüber können Sie beispielsweise beim Bauamt/Stadtplanungsamt einholen.
Sollte Ihre Zahlungsbereitschaft in irgendeiner Weise begrenzt sein (wie bei 99,9% der Bevölkerung) müssen Sie sich überlegen in wie weit Sie bei der Lage Kompromisse zugunsten des Hauses (größer, schöner usw.) eingehen wollen und umgekehrt. Machen Sie sich hierüber unbedingt Gedanken!
Die zentrale Frage, die Sie sich (bei Eigennutzung) auf jeden Fall stellen sollten (egal wie wertig die Lage von „Anderen“ angesehen wird) ist diese:
Können Sie sich vorstellen, dass Sie sich in dieser Umgebung wohlfühlen und heimisch werden?
Denn wenn dieser Punkt nicht erfüllt ist, ist alles andere irrelevant und Sie sollten die Finger davon lassen! Wenn er jedoch erfüllt ist sollten Sie sich zu 90% dafür entscheiden (10% betreffen Wertstabilität/-steigerung)
Beste Grüße,
Andreas Heller
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