Anlageimmobilien: Grundlegende Begriffe / Kennzahlen oder "Wie liest man ein Exposé?"

Hallo zusammen!

Der heutige Beitrag richtet sich vor allem an Personen, die sich gerade in der Anfangsphase der Anlageimmobiliensuche befinden. Wenn Sie also darüber nachdenken, ob eine Immobilie als Kapitalanlage in Frage kommt und Sie sich einige Exposés zukommen lassen, um diese Assetklasse für sich zu prüfen, dann ist es natürlich von besonderer Bedeutung, dass Sie die verwendete Terminologie verstehen und wissen, wie die Daten auf dem Exposé zu deuten sind.

Um Ihnen dabei eine Hilfestellung zu geben sind im Folgenden einige Begriffe und Kennzahlen aufgeführt, von denen Ihnen, je nach Immobilienart, sicherlich einige in den Exposés begegnen werden:

Jahresnettokaltmiete (JNKM) - Hinter dieser Zahl verbirgt sich die Gesamtsumme der Monatskaltmieten (gesamte eingehende monetäre Mittel abzüglich der Nebenkosten) x 12, die den Jahrescashflow (ohne Berücksichtigung von eventuell anfallenden Zinsen / Instandhaltungsmaßnahmen / Mietausfällen usw.) repräsentiert, also das Geld, das am Ende des Jahres zur weiteren Verwendung bereit steht; wird im Optimalfall als Soll- und Ist-Wert ausgewiesen (siehe unten).

Faktor / Multiplikator - Eine sehr beliebte Kennzahl sowohl in der Bewertung von Anlageimmobilien als auch zum Vergleich mehrerer Möglichkeiten (verschiedene Immobilien / Standorte). Er wird meist als Rohertragsfaktor ausgewiesen und sagt aus, wie viele Jahresnettokaltmieten der betrachteten Immobilie (zum aktuellen Stand der Kaltmieten) nötig sind, um den "reinen" Kaufpreis (ohne Kaufnebenkosten oder Fremdkapitalkosten) zu amortisieren.

Rendite - Versteht sich als Bruttoanfangsrendite (ohne Berücksichtigung von Kaufnebenkosten, Instandhaltungs-/Modernisierungs-/Sanierungskosten, Mieterhöhungen usw.) und wird errechnet, indem entweder die JNKM durch den Kaufpreis oder 100 durch den Faktor dividiert wird.

Ist - Die durch den aktuellen Vermietungsstand tatsächlich erzielte JNKM und ihre korrespondierenden Kennzahlen (Faktor / Rendite); Achtung: eventuelle Mietausfälle werden hier oft nicht berücksichtigt und sollten gesondert erfragt werden (selbst bei einer Ist JNKM von 100.000 EUR kann es vorkommen, dass tatsächlich nur 95.000 EUR "reinkommen", da Mieter gelegentlich die Miete nicht zahlen/mindern [sei es gerechtfertigt oder nicht]).

Soll - Die durch Vollvermietung theoretisch zu erzielende JNKM und ihre korrespondierenden Kennzahlen (Faktor / Rendite); gelegentlich wird hier auch die zu erzielende JNKM unter Berücksichtigung einer anstehenden oder sofort möglichen Mieterhöhung genannt (dies sollten Sie vorab klären!).

Vermietbare Fläche - Gesamte Fläche, die vermietet werden kann (dies kann Wohnfläche, aber auch Büro- und/oder Lagerfläche o.Ä. sein).

Grundstücksgröße (Grst.) - Die Zahl sagt aus, wie groß die gesamte mitverkaufte Grundstücksfläche ist (unabhängig davon in wie viele Flurstücke [Parzellen] sich das Grundstück untergliedert); ein MFH kann beispielsweise mit 3 Flurstücken in Verbindung stehen/verkauft werden (1 Flurstück mit dem Haus, 1 Flurstück mit Garagen und ein Anteil an einem Flurstück mit Verkehrsfläche).

m²-Preis - Diese Zahl sagt aus, wie viel jeder einzelne Quadratmeter vermietbare Fläche kostet (Formel: Preis : Vermietbare Fläche); relevant, um verschiedene Angebote zu vergleichen/kalkulieren (insbesondere mit Neubau-/Sanierungskosten); Hierzu ein kurzes Beispiel: Wenn Sie eine Bestandsimmobilie für 750 EUR/m² angeboten bekommen und anhand des Zustandes kalkulieren, dass die Sanierungs-/Modernisierungskosten ca. 250 EUR/m² betragen, dann kostet Sie ein Haus, dass dem (von Ihnen festgelegtem) modernisierten Standard entspricht 1.000 EUR/m². Dies können Sie nun mit dem m²-Preis eines Neubaus im selben Standard vergleichen (auch Kosten für das Grundstück sind zu beachten, nicht nur die "reinen" Baukosten!). Wenn diese höher sind, z.B. 1.500 EUR/m² ist der Kauf einer Bestandsimmobilie in Erwägung zu ziehen (wirtschaftlich sinnvoller!). Natürlich existieren viele weitere Argumente sowohl für und gegen Bestandsimmobilien als auch für und gegen Neubauimmobilien, jedoch geht es an dieser Stelle nur um die Erörterung der Kennzahl.

Zentralitätskennziffer (auch Einzelhandelszentralität) - Sie kennzeichnet das Verhältnis aus dem örtlichen/städtischen Einzelhandelsumsatz zur vor Ort vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft; ein Wert von 100 bedeutet, dass der Einzelhandelsumsatz der vorhandenen Kaufkraft entspricht; Werte unter 100 bedeuten, dass mehr Geld außerhalb der Stadt/des Ortes ausgegeben wird als dort an Kaufkraft besteht (monetäre Mittel fließen aus der Stadt ab) während Werte über 100 bedeuten, dass mehr Geld an dem Ort ausgegeben wird als Kaufkraft vorhanden ist (monetäre Mittel fließen der Stadt zu); generell gilt "umso höher, umso besser"; diese Kennzahl ist vor allem für Retailobjekte, Einkaufszentren und weitere Einzelhandelsobjekte relevant; sollte diese Ziffer nicht im Exposé stehen, sollten Sie sie erfragen (insbesondere, wenn Sie beabsichtigen eine Einzelhandelsimmobilie zu erwerben), z.B. beim Makler, der IHK, der Wirtschaftsförderung oder der GfK; die Zentralität sollte immer in Verbindung mit der Kaufkraft betrachtet werden.

Kaufkraftindex - Im Zusammenhang mit Anlageimmobilien gibt der Kaufkraftindex (auch: Kaufkraftzahl oder Kaufkraftkennziffer) einer Region (in Exposés meist einer Stadt oder Gemeinde) das Kaufkraftniveau dieser Region pro Einwohner oder Haushalt im Vergleich zum nationalen Durchschnitt an. Der nationale Durchschnitt hat dabei den Normwert 100. Beträgt z.B. der Kaufkraftindex je Einwohner einer Stadt 93, so liegt er unterhalb des Durchschnitts, d.h. die Einwohner in dieser Stadt verfügen dann im Mittel nur über 93% der durchschnittlichen Kaufkraft eines Bundesbürgers.

Diese Aufzählung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit.

Bitte beachten Sie, dass es u.U. vorkommen kann, dass (bewusst oder unbewusst) die Angaben durch andere Inputvariablen "verfälscht" werden (sehr selten). Fragen Sie bei Bedenken kurz nach, ob die Faktoren/Renditen auch wirklich auf die Jahresnettokaltmiete berechnet wurde (und nicht auf Warmmieten o.Ä.) und ob Zentralitätskennziffer und Kaufkraftindex aktuell sind!

Ich hoffe, dass ich mit diesem Artikel ein bisschen Licht ins Dunkele bringen konnte.

Beste Grüße,
Andreas Heller

Anlageimmobilien: Die wichtigsten Immobilienklassen und ihre Bedeutung

Liebe Leser,

im heutigen Beitrag geht es um die diversen Kategorien von Anlageimmobilien. Gerade am Anfang der Suche nach einer Immobilie als Kapitalanlage werden Sie mit diversen Terminologien in Berührung kommen, die die unterschiedlichen Immobilien klassifizieren sollen. Um in diesem Bergiffswirrwarr den Überblick zu behalten werden im Folgenden die bedeutsamsten Immobilienkategorien aufgeführt und ihre Bedeutung kurz erörtert:

Mehrfamilienhaus (MFH) - reines Wohngebäude mit mehreren Einheiten (Wohnungen / Appartements)

Wohn- und Geschäftshaus (WGH) - Gebäude, in dem Wohneinheiten und Gewerbeeinheiten (Ladenlokale, Büroflächen, Praxen) vereint sind (mindestens eine Wohn- und eine Gewerbeeinheit); Achtung: Gelegentlich werden auch reine MFH unter dieser Kategorie subsummiert!

Wohnblock - Ein Wohnblock besteht aus mehreren direkt (!) aneinandergrenzenden (rechtlich selbstständigen, mit eigenen Hausnummern versehenen) Mehrfamilienhäusern (ähnlich einer Reihenhausbebauung). Diese Bauweise nennt man übrigens auch geschlossene Bebauung.

Wohnanlage (WAG) - Als Wohnanlage bezeichnet man in der Regel eine Ansammlung von mehreren Mehrfamilien- und/oder Wohn- und Geschäftshäusern, die sich in unmittelbarer räumlicher Nähe zueinander befinden (z.B. 5 MFH, die sich auf nebeneinander liegenden Grundstücken befinden)

Immobilienportfolio - Bündelung von mehreren Immobilien in einem Angebot / "Paket"; hierbei kann es sich um unterschiedliche Immobilienformen handeln, die geografisch nicht verbunden sein müssen (z.B. ein MFH in Köln, 2 WGH in Dortmund und eine Lagerhalle in München oder 10 WGH verstreut in einer Stadt)

Bürogebäude - Gebäude, in dem sich ausschließlich Büroflächen befinden

Ärztehaus - Sonderform des Bürogebäudes; anstelle von Büroflächen befinden sich jedoch hier ausschließlich (oder größtenteils) Arztpraxen und andere Flächen, die dem medizinischem Bereich zugeordnet werden können (z.B. Physiotheraphie)

Retailobjekt -  reine Retailobjekte beheimaten nur Gewerbeflächen, die dem Einzelhandel (Geschäft mit Endverbrauchern) zuzuordnen sind (auch Discounter, Supermärkte, Kaufhäuser)

Gastronomieimmobilien - Gebäude, die für gastronomische Zwecke genutzt werden (z.B. Restaurants)

Hotel - Gebäude mit Beherbergungs- und Verpflegungsbetrieb

Halle (Industrie/Lager) - Wie der Name schon sagt, handelt es sich um eine Halle (entweder Produktion oder Lager)

Einkaufszentrum (EKZ) - als Einkaufszentrum im engeren Sinne bezeichnet man eine als Einheit geplante, errichtete und verwaltete Konzentration von Einzelhandels-, Gastronomie- und Dienstleistungsbetrieben unterschiedlicher Branchen (gelegentlich auch mit Kinos, Fitnesscentern usw.); da es hierbei diverse Unterklassifikationen und Abgrenzungen gibt, werde ich in einem gesonderten Artikel genauer auf diese Klasse eingehen

Fachmarktzentrum (FMZ) - Sonderform des Einkaufszentrums; meist eingeschossige Ansammlung von min. vier mittel- bis großflächigen Fachmarkt- oder fachmarktähnlichen Geschäften aus verschiedenen Einzelhandelsbranchen in einem Gebäudekomplex, der zumeist über ein ein großes Parkplatzangebot verfügt und von einem Eigentümer betrieben wird; häufig befindet sich auch eine Filiale einer Supermarkt- oder Lebensmitteldiscounterkette in einem Fachmarktzentrum

Einfamilienhaus (EFH), Doppelhaushälfte (DHH), Reihenhaus (RHS) - Klassische Wohnhäuser für 1-2 Familien; nur bedingt als Kapitalanlageklasse genutzt / geeignet

Eigentumswohnung (ETW) - einzelne Wohnung in einem Mehrfamilien- oder Wohn- und Geschäftshaus; häufige Einstiegsform für kleine Kapitalanleger

Da viele unterschiedliche Personen mit diversen EDV-Systemen in der Immobilienwirtschaft arbeiten, ist eine trennscharfe Abgrenzung der einzelnen Klassen schwierig, jedoch sollten die oben angeführten Kategorien einen guten Anhaltspunkt geben. Gelegentlich sind auch Mischformen zu beobachten, z.B. ein Bürogebäude mit einem kleinen Café im Erdgeschoss.

Ich hoffe Ihnen damit einen hilfreichen Überblick über die diversen Immobilienklassen gegeben zu haben!

Mit besten Grüßen,
Andreas Heller

Bsp. für ein EKZ - Galleria Vittorio Emanuele II

Hotelimmobilie in Stockholm

Herzlich Willkommen zu Andi's Immobilien Blog!

Sehr geehrte Leserschaft,

ich heiße Sie herzlich Willkommen auf meinem Blog über Immobilien.

Eins Vorweg: Dieser Blog soll nicht als weiter Verkaufsseite für Immobilien verstanden werden, denn das soll sie definitiv nicht sein!

In diesem Blog möchte ich Ihnen, verehrte Leser, einen Mehrwert in Form von interessanten Artikeln (sowohl Grundlagen als auch speziellere Themen) über den Kauf und die Bewirtschaftung von Immobilien bieten. Schwerpunktmäßig werde ich mich hierbei auf Gewerbeimmobilien (Bürogebäude, Retail usw.), Wohn- und Geschäftshäuser (WGH), reine Mehrfamilienhäuser (MFH) sowie Wohnanlagen konzentrieren, jedoch auch ab und zu auf Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen eingehen. Einige Wissensbereich der Immobilienwirtschaft bieten zusätzlich Schnittmengen zwischen den diversen Immobilienklassen, z. B. das Grundbuch, der Energieausweis oder einige Themenbereiche der Sanierung/Instandhaltung.

Ich hoffe, dass ich, meiner Intention folgend, für jeden, der Interesse an Immobilien hegt, einige Themen aufgreifen kann, die Ihnen helfen bessere Entscheidungen zu treffen und/oder Ihren "Wissensdurst" zu stillen.

Auf eine Vorstellung meiner Person verzichte ich an dieser Stelle und verweise auf die Rubrik "über mich".

Ich freue mich schon sehr auf vitale Diskussionen mit Ihnen in den Kommentarbereichen der einzelnen Artikel!

Genug des Vorgeplänkels...Ich wünsche Ihnen/Euch viel Spaß mit meinem Blog und hoffe, dass Sie einige Themen finden, die für Sie von Interesse/Nutzen sind!

Beste Grüße,

Andreas Heller

P.S.: Der Blog ist zwar nicht als Verkaufsplattform konzipiert, jedoch können Sie sich selbstverständlich gerne an mich wenden, wenn Sie professionelle Beratung und/oder Kontakte für den An- und Verkauf von Immobilien jeglicher Art wünschen (ich arbeite mit dem Netzwerk von Engel & Völkers).