Privatimmobilien: Die Lage -Das entscheidende Kriterium für den Preis-

Hallo zusammen!

Eine alte Maklerregel besagt, dass es drei Faktoren gibt, die den Marktwert einer Immobilie determinieren: Lage, Lage, Lage.

Diesem Grundsatz kommt bis heute wesentliche Bedeutung zu. Die eigentliche Entscheidung, was mit dem vorhandenen Budget gekauft werden soll entscheidet sich in diesem Punkt (eine Ausnahme bildet hierbei der Personenkreis, dem keine finanziellen Restriktionen zugrunde liegen, diese Gruppe kann sich frei entscheiden und alles auf ihre individuellen Bedürfnissen anpassen). Grundsätzlich müssen Sie sich darüber im Klaren sein, dass die signifikantesten Preisunterschiede aufgrund der Lage zustande kommen. So kann man z. B. in einem sehr ländlichen Gebiet ein 250 m² großes freistehendes Einfamilienhaus auf einem großen Grundstück zu einem Fünftel (!) des Preises erwerben den man für ein 100 m² großes Reiheneckhaus in der Münchener Innenstadt bezahlen müsste (vergleichen Sie einfach mal verschiedene Angebote bei www.immobilienscout24.de). Sie sehen also wie gravierend die preislichen Differenzen nur aufgrund des Faktors Lage sein können.

Nun stellt sich die Frage, was eine „gute“ Lage von einer „schlechten“ Lage unterscheidet.

Bei dieser Bewertung sollten Sie in Frage kommende Lagen von zwei Perspektiven betrachten:

- Die Vogelperspektive: Hierbei sollten Sie Ihr Augenmerk vor allem auf übergeordnete demographische und wirtschaftliche Aspekte der Region richten. Kernfragen sind die nach der wirtschaftlichen Struktur, dem Einkommensniveau, Arbeitslosenquote, großinfrastrukturelle Anbindung, Naherholungsmöglichkeiten, Kultur-, und Freizeitangebote und die Umweltqualität. Gute Quellen, um sich vorab zu informieren sind u.a. das Statistische Bundesamt, regionale Bürgerbüros, die IHK oder auch die Gutachterausschüsse der einzelnen Gebiete (zu finden unter www.gutachterausschuss.de).

- Die Froschperspektive: Nun sollten Sie in die Betrachtung der Mikrolagen des in Frage kommenden Gebietes einsteigen. Die zentralen Punkte, um beurteilen zu können welcher Ortsteil oder welche Straßen „besser“ oder „schlechter“ angesehen werden sind: Bevölkerungsstruktur in der Nachbarschaft (älter oder jünger, sozialer Standard), Nachbarbebauung, Parks/Grünanlagen, Lautstärke im Umfeld, Ärzte, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, gepflegte oder verwahrloste Umgebung.

All diese Aspekte sollten Sie unter Berücksichtigung Ihrer persönlichen Präferenzen (Wo arbeiten Sie? Haben Sie Kinder? Wohnen Freunde/Verwandte in der Nähe? Brauchen Sie gezwungenermaßen eine Bahnanbindung? Wie flexibel sind Sie in diesen Punkten?) überprüfen. Diese erste Einschätzung ist, wie Sie sich wahrscheinlich schon denken können, erst mal sehr subjektiv. Um ein noch besseres Gefühl für die Wertigkeit einer Lage zu bekommen sollten Sie einen genauen Blick auf die Marktsituation werfen. Im Endeffekt bestimmen immer Angebot und Nachfrage die Preise! Oft wird Ihre subjektive Einschätzung in die richtige Richtung tendieren, jedoch gibt es auch Überraschungen, die z.B. auf ein besonderes Renomée einer Lage zurückzuführen sein können (so können einzelne Aspekte der Mikrolage wesentlich stärker ins Gewicht fallen als andere). Eine gute Möglichkeit sich hierüber zu informieren ist einen Makler mit gutem Ruf in dem Gebiet zu fragen oder auch sich mit Bewohnern, der in Frage kommenden Gebieten, zu unterhalten (diese wohnen oft schon lange dort und können Ihnen Insiderinformationen geben, die Sie sonst nirgendwo bekommen).

Eine Alternative zu großen Städten, die meistens ein stark gehobenes Preisniveau aufweisen (außer in den „sozialen“ Brennpunkten) sind Städte und Gemeinden „vor den Toren“ der Metropolen. Hier gibt es auch häufig sehr gute homogene Lagen, die sich in der Lebensqualität denen der Großstädte ähneln oder sie sogar übertreffen.

Bedenken Sie bitte auch, dass die Preise zumeist „nur“ für den Kauf und den Wiederverkauf wichtig sind. Wenn Sie also eine Immobilie für den Rest Ihres Lebens kaufen wollen ist die Wertstabilität/-steigerung nicht so entscheidend, wie wenn Sie in ein paar Jahren wieder verkaufen wollen.

Auch sollten Sie versuchen etwas über die Zukunftsaussichten der Lage zu erfahren (etwa, ob eine laute Umgehungsstraße vor Ihrer Haustür geplant ist oder ob es aufwertende Baumaßnahmen in der Umgebung gibt/geben wird). Informationen hierüber können Sie beispielsweise beim Bauamt/Stadtplanungsamt einholen.

Sollte Ihre Zahlungsbereitschaft in irgendeiner Weise begrenzt sein (wie bei 99,9% der Bevölkerung) müssen Sie sich überlegen in wie weit Sie bei der Lage Kompromisse zugunsten des Hauses (größer, schöner usw.) eingehen wollen und umgekehrt. Machen Sie sich hierüber unbedingt Gedanken!

Die zentrale Frage, die Sie sich (bei Eigennutzung) auf jeden Fall stellen sollten (egal wie wertig die Lage von „Anderen“ angesehen wird) ist diese:

Können Sie sich vorstellen, dass Sie sich in dieser Umgebung wohlfühlen und heimisch werden?

Denn wenn dieser Punkt nicht erfüllt ist, ist alles andere irrelevant und Sie sollten die Finger davon lassen! Wenn er jedoch erfüllt ist sollten Sie sich zu 90% dafür entscheiden (10% betreffen Wertstabilität/-steigerung)

Beste Grüße,

Andreas Heller

Privatimmobilien: Wie wollen Sie leben? – Die wichtigsten Fragen vor Beginn der zielgerichteten Suche nach dem eigenen Wohnglück – Teil II

Herzlich Willkommen zum zweiten Teil von "Wie wollen Sie leben?"!

Nachdem im letzten Beitrag die ersten grundlegenden Fragen zur Suche nach einer privat genutzten Immobilie erörtert wurden, geht es heute um Gedankenanstöße zu den Themenbereiche "Größe, Schnitt, Ausstattung, Zeitplan und Finanzen".

Hier sind einige weitere Fragen, die Sie sich vor der Suche stellen sollten:

Wie viele Räume in welcher Größe benötigen Sie und welchen Zweck sollen diese erfüllen?
Wie viele Personen ziehen ein? Sollen die Zimmer eher groß und repräsentativ oder klein und gemütlich sein? Oder möchten Sie einen gesunden Mix aus beidem (z.B. großer Wohn-/Essbereich und kleine gemütliche Kinderzimmer)? Haben Sie platzintensive Hobbies? Bedenken Sie bei der Auswahl der in Frage kommenden Immobilien auch immer die Möglichkeit, dass sich viele Grundrisse bedürfnisgerecht verändern lassen, wenn ausreichend Gesamtfläche vorhanden ist!

Welche Gesamtfläche wird benötigt?
Machen Sie sich ernsthafte Gedanken dazu und ziehen Sie zur Not Freunde zu Rate, wenn Sie denn Platzbedarf planen (häufig braucht man mehr oder weniger Platz als man ad hoc schätzt)! Bedenken Sie bei der Immobilienauswahl auch immer die gebotenen Möglichkeiten (Aufstocken, Anbauen, Ausbauen usw.).

Wie soll Ihr Traum geschnitten sein?
Hierzu sollten Sie den möglichen Grundriss hinterfragen? Generell gibt es zwei Richtungen die eingeschlagen werden können:
- Offener Grundriss – Dies ist die moderne und aktuell gefragtere Variante. Sie bringt zumeist viel Trubel, ein munteres Familienleben und eine kommunikative Umgebung mit sich.
-  Klassischer Grundriss – Dieser ist vor allem in älteren Gebäuden zu finden. Er bietet sich an, wenn Sie ein Freund von Ruhe, Entspannung und Intimität sind.
Generell sind auch hier Mischformen möglich, z.B. durch einen offen gehaltenen Hausmittelpunkt und geschlosseneren Rückzugsmöglichkeiten.

Welche Ausstattungsmerkmale wollen Sie unbedingt haben, welche wären nice-to-have und welche dürfen auf keinen Fall da sein (oder müssten im Zweifel geändert werden)?
Welche Bodenbeläge finden Sie schön und benötigen Sie für die Atmosphäre Ihrer Wahl? Haben Sie viele Autos und benötigen dafür ausreichend Stellfläche? Wie müssen die Bäder gestaltet sein (Größe, Farbe, Tageslicht)? Usw.

Welche weiteren Details sind Ihnen besonders wichtig zum Wohlfühlen und auf welche können Sie getrost verzichten?

Wann beabsichtigen Sie umzuziehen?
Auch diese Überlegung ist äußerst wichtig. Wenn Sie erst in 2 Jahren den Wohnort wechseln wollen hat es wenig Sinn sich schon Immobilien anzuschauen, da dann immer die Gefahr besteht, dass Sie Ihre Traumimmobilie finden, diese Ihnen aber „vor der Nase weggeschnappt wird“, da Sie jetzt noch nicht kaufen können/wollen. Es ist aber durchaus sinnvoll den Markt vorab schon im Internet zu verfolgen, um ein Gespür für Angebot und Nachfrage in Ihren Wunschregionen zu bekommen! Eine gute Möglichkeit dieses Gespür zu entwickeln ist auch sich an ortsansässige Makler zu wenden, da diese Ihnen häufig mehr über Angebot und Nachfrage vermitteln können und Sie Ihre Suche daraufhin modifizieren können.

Eine leidliche, jedoch enorm wichtige Frage vorab ist die nach der Finanzierbarkeit und dem möglichen Budget.
Sie sollten sich vorab genau im Klaren sein, wie Ihre finanziellen Möglichkeiten ausgestaltet sind! Prüfen Sie alle in Frage kommenden Quellen und Besprechen Sie den Rahmen gegebenenfalls vorab mit einem Finanzinstitut. Es gibt kaum etwas Ärgerlicheres als wenn Sie nach langer Suche endlich Ihre Wunschimmobilie gefunden haben und dann feststellen müssen, dass diese außerhalb des Möglichen liegt.  Bedenken Sie in diesem Rahmen auch, worauf Sie generell zu verzichten bereit wären, um Ihr Budget zu erhöhen. Ein weiterer Vorzug, wenn Sie genau wissen, welcher Betrag realisierbar ist besteht darin, dass Sie schneller und flexibler agieren können. Erfahrungsgemäß werden Eigentümer Ihnen eine Immobilie eher reservieren, wenn sie wissen, dass eine allgemeine Finanzierungszusage oder ein Kapitalnachweis vorliegt (im Zweifel kann dies Ihnen den entscheidenden Vorteil gegenüber einem anderen Interessenten sichern!).

In welchen Punkten sind Sie bereit welche Kompromisse einzugehen?
Da Sie jetzt fast alle Informationen über Ihre eigenen Bedürfnisse haben ist es an der Zeit diese in eine Rangfolge zu bringen und sich zu überlegen in welchem Umfang Kompromisse möglich sind. DAS perfekte Traumhaus zu finden ist nahezu unmöglich, aber Sie sollten dem schon möglichst nahe kommen. Es gibt einige Komponenten, die die zur Verfügung stehende Zeit der Suche beeinflussen (Job, Familie, Finanzen, aber auch der Wille das eigene Heim so schnell wie möglich bewohnen zu können). Generell gilt: Umso kürzer der Zeitrahmen, umso mehr Kompromisse muss man eingehen. Dies würde Sie jedoch nicht so stark von einer Entscheidung abschrecken und Sie trotzdem zum bestmöglichen Ergebnis führen, wenn Sie vorab eine Struktur der möglichen Kompromisse erstellt haben!

Sind alle Personen, die mit Ihnen einziehen werden derselben Meinung wie Sie?
Sprechen Sie sich unbedingt mit allen Beteiligten ab, wie sie die vorgelagerten Fragen beantworten würden und finden Sie Kompromisse mit denen alle gut leben können. Bedenken Sie: Nichts ist schlimmer als wenn man mitten im Suchprozess, oder noch schlimmer nach abgeschlossenem Kauf, feststellt, dass eine Person überhaupt nicht mit der Auswahl leben kann und dauerhafter Streit und schlechte Laune vorprogrammiert sind!

Je genauer Ihre persönlichen Wohnwünsche formuliert sind, umso einfacher und erfolgreicher wird Ihre Suche!

Ein kleiner Rat am Rande:
Achten Sie auf Ihr Gefühl, denn dieses ist Ihr bester Ratgeber!
Der Wohlfühlfaktor wird auf Dauer immer über den rationalen Kriterien stehen!

Ich hoffe, dass Ihnen die beiden Artikel über "Wie wollen Sie leben?" gefallen haben und dass Sie einige Anregungen für Ihre private Suche übernehmen konnten.

Im nächsten Artikel werde ich mich dem Kernthema des Blogs "Anlageimmobilien" widmen, jedoch werden in Zukunft auch weitere Artikel zu Themenbereichen des privaten Immobilienkaufs veröffentlicht werden, die Sie hoffentlich auch interessieren werden.

Beste Grüße,

Andreas Heller